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深圳城市更新部分项目的赔偿标准案例及市场分析

最大旧改:
白石洲旧改航母启动签约
明年底目标100%
 
因其是许多“深漂”的第一个落脚点
所以备受关注
还有其优越的地理位置
一路之隔就是华侨城豪宅片区
南北纵横深圳“主动脉”深南大道
西至沙河东路,顺接科技园
东连欢乐谷、世界之窗等标志性建筑物
 
最新进程:6月10日,白石洲绿景旧改正式开始签约。6月15日,白石洲城市更新项目(塘头村)签约启动动员大会举办。回迁户型和赔偿标准也陆续曝光
 
 
 
白石洲共有4个旧改项目
包括沙河五村城市更新单元
深业世纪山谷城市更新单元
鹤塘小区-沙河商城改造项目
白石洲南区项目
 
 
 
拆赔方案:单层老祖屋补偿标准达到1:3.5,首层置换商务公寓最高可达到1:1.2,本地原村民住宅拆赔比1:1.03,其余基本按照1:1的产权置换赔付(商务公寓的产权为70年);
 
货币赔偿标准为2.8万/平,按时签约再奖励8万/栋,搬迁补助1万/栋。(具体以开发商最终确认为准)
 
 
 
回迁户型:这次曝光的户型来看,主要有80平的2房2厅1卫、120平的3房2厅2卫、160平的3-4房、180平的4房、275平的复式单位。
 
 
 
最贵旧改:
香蜜二村香蜜二村公布规划
一路之隔房价已10万+/平
 
香蜜二村位于香梅路与景田南路口
共16栋多层,户型方正、实用率较高
大部分为一梯二户的南北通透户型
有篮球场和健身设施等供休闲
近地铁1号线香蜜湖站、莲花文体中心
香梅市场等,交通生活便利
 
最新进程:6月4日,香蜜二村拆赔意见稿出现在小区公告栏,面向全体业主公示并征求意见,第二天,香蜜二村棚改项目概念规划也随之公布。
 
本次规划方案仅为初步意向方案,将规划一所幼儿园,另配建文化活动室、社区体育活动场地等公共配套设施
 
从后面的规划图可以看到,小区规划四栋回迁房和两栋人才住房,回迁房靠近东南方向一字排开,较好的体现了南北通透的设计理念,也充分的保证了日照采光。
 
 
 
 
 
拆赔方案:
1、选择产权调换的:被搬迁房屋按建筑面积1:1.2进行调换,或被搬迁房屋套内面积1:1进行调换,二选一不得更改。
 
2、选择货币补偿:按本项目评估价值时点的市场评估价格给予货币补偿。(其他补偿类目见下表)
 
 
 
 
周边房价:香蜜二村与深圳传统豪宅区域香蜜湖片区仅仅一路之隔,周边是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一号等中心区豪宅大盘,二手价格约在17万以上,而其所在的景田南片区,也不乏缇香名苑、橄榄绿洲、紫金苑、聚豪园、东方玫瑰花园等精致型花园楼盘,价格约7-9万左右。
 
香蜜二村本身的二手房售价也超8万/平
 
 
 
最快旧改:
华富村深圳棚改第一村
正式动工9天签约99.1%
 
华富村位于深圳中心公园东侧
南临华强北商圈
距离地铁7号线黄木岗站500米左右
交通便利,配套丰富,地理位置优越
 
6月6日据家在深圳网友@围着火锅吃西瓜爆料,华富村已正式开工。作为深圳棚改第一村,华富村起了一个非常好的头,整个项目进度飞快。
 
 
 
据媒体报道,2017年8月,政府开始征集华富村改造意愿,9天就获得了99.1%业主的同意。同年9月,华富村启动签约,仅7天时间,签约率达到95%
 
 
 
拆赔方案:而且,华富村居民们爽快,补偿方案也比较豪气。福田城市更新局发布的补偿方案意见稿显示,这次的补偿将超过2.5个亿
 
居民可选择5.5万元/平进行货币补偿,也可以选择套内面积1:1或建筑面积1:1.18两个回迁方案。
 
此外还有25平方米的购买优先权,其中13平方米按照9000元/平购买,剩余的12平方米则按照市场评估价的9折认购。
 
另外,早签约早交房最高还可获得17万元奖励
 
最高楼旧改:
蔡屋围规划了两栋超高层建筑
预计2019年内动工
 
位于罗湖区桂园街道
主要包括蔡屋围城中村
晶都酒店、寰宇酒店、大剧院
农业银行、城建集团等区域
预计2019年内动工
 
 
 
京基蔡屋围旧改
规划了两栋超高层建筑
不久前,深圳市规划和自然管理局
否认批准深圳一些要创造中国纪录的摩天大楼
但京基对外公布的方案
展示着700米+的雄姿
 
 
 
拆赔方案:网络上流传着到一份《深圳市罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目集资楼补偿标准》,房屋产权置换补偿标准为按建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓阳台按全面积补偿面积,且未计入建筑面积的版阳台面积肌肤过渡期租金
 
此外,该份《补偿标准》还公布了过渡期租金、搬迁补助费等共计8项补偿方案。
 
 
 
深圳旧改:
影响未来房价的终极力量
 
在寸土寸金的深圳
对于房企而言通过招拍挂拿地一方面是价格高
另一方面则是地少
据了解,近几年深圳每年都仅有1-2宗住宅用地出让
凡是宅地必遭疯抢,明显供不应求
然而,为了解决“土地荒
不少房企开始插足深圳旧改市场
 
深圳有1000多个城中村
几乎每个村都在或明或暗展开旧改肉搏战
深圳“城中村新政”在保护城中村的同时
客观上刺激开发商和村民加速旧改进程
因几乎没有新增居住用地供应
城中+村旧改已经是深圳新房市场的主力军
 
此外,深圳大力推行的保障房计划
对城中村旧改提出更高要求
每个项目都要求配建安居房
人才房(租赁为主、产权销售为辅)
这起到两大作用:
 
1、影响房价和房租价格。按照规定保障性住房的售价和租金,以市场折扣价推出,安居型商品房5折,人才房6折。随着大量项目入市,无疑会起到平抑房价和租金上涨的超级力量。或许,假如房价有下跌压力,政府会放缓进度。
 
2、抬升旧改成本,最终向房价转移。羊毛出在羊身上,要求配建20%以上比例的保障房(总体要求,个别项目比例不同),使得开发商的成本有较大增加。这将导致两个结果,一是继续增加容积率,深圳的楼越盖越高;二是推动房价上涨。
 

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