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如果深圳的房子要拆迁,棚改好还是旧改好?

问:如果深圳的房子要拆迁,棚改好还是旧改好?

答:“棚改”,又称棚户区改造,“旧改”,又称为旧城改造或城市更新,都属于城市更新范畴。每个地方城市更新规则都有一定的区别,根据深圳市住建局的解读,两者其实是相互独立的政策体系,在政策适用范围、补偿奖励标准、项目实施模式上等都有所不同。有很多人说棚改比旧改要快,这是一种错误的认知,其实每个项目的进展都不尽相同,都是有快也有慢的,关键就是赔付博弈的过程。所以,为了保证大部分人的利益,只要达到95%签约率,深圳相关部门就会启用司法程序,来加快城市更新的速度。
 

一、项目实施模式不同

棚改采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式以公共利益为主,除搬迁安置住房以外的住宅部分,全部用作人才住房和保障性住房。案例:福田华富村、龙岗融悦山居等
旧改采用“政府引导+市场运作+公众参与”的模式以商业为主,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。案例:南山大冲白石洲、罗湖湖贝。
两者在实施模式是不一样的。有棚改的业主认为,棚改因为没有商业配套等,会使自己房子的价值,得不到相应的体现。
 

二、政策适用对象不同

深圳的棚改主要适用老旧的红本住宅区、二线插花地、老旧工业区等。老旧住宅使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的;使用年限不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区也适用棚改政策。
深圳的旧改适用于旧住宅区、城中村、旧屋村等小产权房为主。旧住宅区建筑物建成时间应不少于20年。
旧改申报主体一般都是村委股份公司,棚改申报主体一般都是街道办进行评定后进行申报,目前也出现了业主委员会自行做意愿征集后提交到街道办后进行申报。 
 

三、补偿奖励标准不同

深圳棚改的货币补偿不得低于类似房地产价格,目前整个深圳市大概2-6W左右,目前华富村是6W左右。产权置换是套内面积1:1或不超建面1:1.3,有10平米的增购权利,每个项目标准会有一定的差异。
深圳旧改的货币补偿大概是周边商品房价格的40%左右。旧改产权置换标准都是有实施主体,也就是开发商和业主协商。有的全部1比1赔付,有的超过480平后,进行货币补偿,租屋或空地等赔付比例也是不一样。一般都有正负5平米的增减购买和回收的条例。
不管棚改还是旧改,业主基本上都是选择产权置换,不会选择货币补偿。选房都是三次抽签机会。
 

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